Как доказать дееспособность продавца квартиры?

Дееспособность продавца – один из наиболее уязвимых моментов сделки на вторичном рынке. Как покупатель может максимально себя обезопасить?
 

Презумпция дееспособности



В соответствии со статьей 171 ГК РФ сделка, совершенная лицом недееспособным, является ничтожной. Между тем, приобретая жилье на вторичном рынке, ни один покупатель не может быть на сто процентов уверен в том, что продавец квартиры дееспособен.

Дееспособность – это способность гражданина своими действиями осуществлять гражданские права (в том числе приобретать недвижимость), создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

При этом дееспособность нельзя поставить под сомнение просто так, без повода. «У нас презумпция дееспособности, – объясняет юрист компании PENNY LANE REALTY Галина Борисова. – То есть априори все люди дееспособны и доказывать надо не дееспособность, а её отсутствие или её ограничение». По словам эксперта, человека можно ограничить в дееспособности или совсем лишить его дееспособности только в судебном порядке и только по основаниям, четко прописанным в законе.

«В статье 29 ГК РФ написано, что гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленным гражданским процессуальным кодексом. Над таким человеком устанавливается опека», – продолжает Галина Борисова.

По словам юриста, информация об ограничении дееспособности или о недееспособности гражданина содержится только в судебных решениях судов общей юрисдикции и в органах опеки. Но доступ к таким сведениям закрыт. В суде любой судебный акт (решение, определение, постановление) может получить только сторона по делу или её представитель по нотариальной доверенности. В органах опеки существует четкий круг лиц, который располагает только строго определенной информацией согласно ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Случай из практики

«Как-то у меня была продавец, которая продавала долю в квартире, – вспоминает юрист компании PENNY LANE REALTY Галина Борисова. – Женщина пару раз лежала в психиатрической больнице, вся ее болезнь заключалась в постоянных депрессиях (которым способствовали не совсем нормальные соседи). Пошли мы с ней в психиатрическую больницу в Армянском переулке, за документами для сделки. Там нам дали справку, что на учете она не состоит, за разовой помощью не обращалась. Если человек лежит в психиатрической клинике или состоит на амбулаторном лечении, то это не значит, что он недееспособен или ограничен в дееспособности. Лечебница – это не суд. Врач ставит диагноз, а не лишает дееспособности и не ограничивает её. Дальше мы обратились с этой женщиной в опеку по месту жительства, где она написала заявление, чтобы ей выдали информацию, подтверждающую, что ей опекуны не назначались. Увы. Ей в этом отказали и по закону были правы – они не уполномочены выдавать такие справки».

Как проверить продавца?



Любой покупатель хочет быть уверен в безопасности сделки и в отсутствии причин для её оспаривания – в том числе, и по той причине, что продавец ничего не помнил и был под влиянием «препаратов», туманящих рассудок или мешающих восприятию происходящего. «Во время проведения сделки купли-продажи вторичного жилья принято просить продавца предъявить справки из диспансеров (наркологического и психоневрологического). Покупатели должны убедиться в том, что продавец не состоит на учете и за лечением не обращался», – напоминает руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко.

Также для проведения сделки лучше обращаться к профессионалам, которые обладают специальными навыками. «Например, хороший риелтор обращает внимание на речь, поведение человека, какие-то невербальные сигналы, которые могут свидетельствовать о неадекватности. Риелтор посмотрит, как живет продавец, сопровождают ли его какие-то люди при просмотре, как он ведет себя, как отвечает на вопросы. И, конечно же, нужно иметь в виду мотивацию продавца: для чего человек продает данное жилье. Если продавец путается с ответами, то это точно должно насторожить», – говорит Ольга Балбек, заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Есть и такой нюанс: нужно обратить внимание, чтобы продавец достаточно долго проживал по адресу постоянной регистрации. Бывают случаи, когда при переезде медицинская карта не успевает прийти из одного ПНД в другой, и тогда невозможно получить нужную информацию.

Случай из практики

«К нам обратились клиенты с просьбой проверки квартиры и сопровождения сделки, – рассказывает Елена Мищенко. – В результате проверки выяснилось, что один из владельцев квартиры страдает олигофренией, но при этом дееспособности не лишался и опеку над ним не назначали. После продажи квартиры мать с больным взрослым сыном должна была переехать поближе к родственникам. Новое жилье выбрали на первом этаже, так как у женщины были проблемы с ногами, и подниматься с сумками на пятый этаж в доме без лифта стало крайне тяжело.

С учетом ситуации было принято решение провести освидетельствование больного продавца у врача на предмет осознания им факта продажи квартиры. Врач подтвердил, что сын понимает, что квартира продается, и не возражает против переезда с матерью в другой район. На сделку были приглашены нотариус и врач нарколог-психиатр, которые подтвердили, что сын понимает происходящую ситуацию.

Со своей стороны мы проконтролировали, чтобы альтернативная квартира не проигрывала в метраже – покупка была проведена с увеличением доли на сына. Также квартира для проблемного продавца тщательно проверялась, чтобы в будущем избежать ущемления его прав, а также прав наших клиентов, так как суд в спорной ситуации обычно находится на стороне социально незащищенных граждан».

 

Главный риск для покупателя



Итак, по умолчанию все люди дееспособны, если обратное не доказано. Справки и документы, о которых говорилось выше, дополнительно подтверждают право продавца на продажу недвижимости. Однако беда в том, что дееспособные продавцы квартир могут неожиданно превратиться в недееспособных.

Галина Борисова предупреждает: «Дееспособность может «покинуть» человека прямо во время сделки или перед ней (я имею в виду, психофизическое состояние продавца, часто просто аффективное). А если продавец хороший актер, или мошенник, то тогда покупатель станет жертвой…».

Самый плохой сценарий для покупателя – когда разум продавца «мутится» прямо на сделке. В этом случае продавец, после сделки, «поправившись», может подать иск о признании сделки ничтожной. Иди же его родственники/кредиторы/бывшая жена (если продавец не пришел в себя) подают иск о признании сделки недействительной, так как продавец был в ненормальном состоянии на сделке, не мог понимать свои действия и руководить ими. Вот такие случаи – основной риск покупателя на вторичном рынке.

Юрист Светлана Заречнева рекомендует следующие меры безопасности: личное присутствие продавца и покупателя на сделке; в день сделки – обследование и заключение о том, что человек понимает значение своих действий в институте имени В.П. Сербского. Это может стать гарантией отсутствия проблем в будущем. Юрист отмечает: «Справки из диспансера о том, что человек на учете не стоит – недостаточно. У нас многие граждане, имея заболевания, на учете не числятся. И если вы видите, что у гражданина какие-то проблемы, либо, если возраст более 65 лет, или просто хотите подстраховаться, съездите вместе с продавцом в вышеназванный институт».

 

Избранное: 0
#