Центральный спальный с башней

Район ул. Шаболовки – между Садовым кольцом, ТТК, Ленинским проспектом и ул. Мытной – можно назвать одним из самых привлекательных для жизни в центральной части Москвы для тех, кто не любит суету мегаполиса. С одной стороны, это центр, с другой – здесь спокойно, хорошо развита инфраструктура, Нескучный сад рядом. Раньше в районе не хватало качественных кафе и ресторанов, однако за последние годы их прибавилось.

В конце 1920-х – начале 1930-х гг. на улице появился «Хавско-Шаболовский жилой комплекс» в стиле авангард (ул. Шаболовка, 63), ныне – значимый памятник советской эпохи. Его особенность – в необычном расположении домов. Здания в комплексе стоят под углом 90 градусов друг к другу и 45 градусов по отношению к сетке улиц, формируя таким образом систему квадратных и треугольных просторных дворов при довольно высокой плотности застройки. «Смелые, экспериментальные идеи авторов (Н. Н. Травин, Б. Н. Блохин) создали неповторимую атмосферу дворов, нетипичных не только для своего времени, но и для нашего», – комментирует руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект» Илья Машков.

Много магазинов

Район Шаболовки вообще нетипичен для центра столицы. Он отличается, например, разнообразием магазинов, в том числе продуктовых – от «Азбуки вкуса» до «Дикси». По словам директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольги Широковой, с 2005 по 2015 г. прирост торговых площадей в районе составил более 450%. По оценкам эксперта, оба района, Донской и Якиманка, к которым относится эта территория, хорошо обеспечены сетевыми продуктовыми магазинами: здесь на 1000 человек приходится 250–350 кв. м. А, например, в соседних Хамовниках – только 100–150 кв. м на 1000 человек, в районе Арбат – 190–250 кв. м на 1000.

Продуктовые магазины в основном расположены на первых этажах домов, отмечает директор по развитию RD Management Александр Устинов. Но есть и «Ашан» в ТРЦ «Гагаринский», и свой дисконт-центр (Орджоникидзе, 11), расположенный рядом с «Гагаринским» в обновленном здании бывшего Станкостроительного завода им. Серго Орджоникидзе. В этом же здании расположен клуб «ГлавClub» (бывший Б1 Maximum).

Тем не менее, по мнению Устинова, в районе не хватает качественного ритейла среднего формата: «Либо высокий ценовой сегмент, либо очень низкий». Нет достаточного количества досуговых центров, фактически их функцию исполняет только кинотеатр «Алмаз» (ул. Шаболовка, 56), за другими развлечениями нужно ехать, например, в расположенный сравнительно недалеко ТРЦ «Ереван плаза» (Большая Тульская, 13).

Транспортная инфраструктура развита неплохо: к ст. м. «Шаболовская», «Ленинский проспект» и «Октябрьская» недавно добавилась станция МЦК «Площадь Гагарина». Основными магистралями выступают Ленинский проспект, ул. Мытная и сама Шаболовка, которые связывают ТТК и Садовое кольцо. Кроме того, по данным Единого транспортного портала Москвы, здесь действует около 5 автобусных, 10 троллейбусных и 7 трамвайных маршрутов.

Социальными объектами район тоже обеспечен. По данным управляющего партнера «Метриум групп» Марии Литинецкой, его сильная сторона – медицинские учреждения, которых особенно много рядом с Ленинским проспектом. Среди них 1-я Градская больница им. Пирогова, поликлиника Федерации независимых профсоюзов. В числе здешних учебных заведений – элитные школы, например лицей при МГТУ, Академический художественный лицей. Не хватает только детских садов, их в районе не больше 10.

Еще один плюс Шаболовки – спокойная атмосфера и большая зеленая зона, которая включает самый крупный парк в историческом центре столицы – Нескучный сад, а также Парк Горького, до которых можно дойти за полчаса по тихим дворикам, что уже само по себе прогулка. Чуть дальше находится Музеон. Кроме того, у Донского монастыря (Донская площадь, 1) имеется довольно большой сквер со скамейками и детскими площадками, еще есть скверы у перекрестка ул. Стасовой и 2-го Донского проезда и вдоль ул. Орджоникидзе.

Все это делает окрестности Шаболовки подходящими для семейной жизни. Однако в последние годы здесь появилось немало разнообразных кафе, ресторанов и баров, количество которых больше присуще центру Москвы, чем спальникам за ТТК.

Впрочем, по словам ресторанного обозревателя Зинаиды Кунаковской, пока Шаболовке далеко до гастрономических кластеров вроде Патриарших прудов, Трехгорной мануфактуры, активно развивающихся районов Цветного бульвара и Большой Дмитровки. «Люди тут либо работают, либо живут, что вполне отражено в ресторанном пейзаже: здесь есть заведение «Кусочки», народный «Тануки», городское кафе I Like Bar и прочие «злачные» места, где офисные работники проводят вечера, а местные жители ужинают. Конечно, сложно представить, что в ближайшее время Шаболовка станет модным гастрономическим местом силы, однако тот факт, что на район обратили внимание крупные рестораторы (например, Александр Кан в сентябре открыл тут корейскую закусочную K-Town), дает повод верить, что в будущем гастрономический ассортимент Шаболовки может ждать обновление», – говорит обозреватель.

Мало новостроек

Жилой фонд Шаболовки представлен в основном кирпичными и панельными домами 1950–1960-х гг. Есть здесь и довоенные кирпичные здания с деревянными перекрытиями, и пятиэтажные хрущевки, и даже дореволюционные. Например, Шаболовка, 8 – дом, возведенный в конце XIX в. На Ленинском проспекте и Люсиновской улице расположены престижные сталинки. Как рассказывает руководитель офиса «На Фрунзенской» «Миэля» Ольга Тихонова, например, на Мытной улице немало домов 1920–1930-х гг., а рядом с ними располагаются современные ЖК Sky House от Mos City Group и «Английский квартал» от ГК ПИК.

По информации агентства «Усадьба», примерно 85% фонда в районе можно отнести ко вторичному рынку, новостроек не больше 15%. Старый фонд – по большей части экономичное жилье, которое можно купить по сравнительно невысоким для центра Москвы ценам. Новостройки относятся к бизнес- и премиальному сегменту. По информации руководителя отдела продаж департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Ильи Прогоннова, 1 кв. м в районе Шаболовки на первичном рынке предлагается за 220 000–400 000 руб., на вторичном – за 190 000 руб. в старых домах и около 650 000 руб. в новых. По данным «Миэля», стоимость квартир на вторичном рынке жилья на Шаболовке колеблется от 8 млн до 66 млн руб. «Например, самое дешевое предложение – это однокомнатная квартира в 32 кв. м за 8,5 млн руб. Самое дорогое – трехкомнатная в 224 кв. м в ЖК «Донское подворье» почти за 66,3 млн руб.», – приводит примеры Тихонова.

В целом новое жилье строится точечно, однако, как правило, протестов у жителей это не вызывает. Прогоннов считает, что «обитатели центра Москвы привыкли, что рядом постоянно что-то строится и преобразовывается». «Центр постоянно меняется, и, что важно, постепенно. Люди же остро реагируют на резкие изменения», – объясняет эксперт. Тем не менее общественность здесь не безмолвствует. Примеры тому – активные и, главное, эффективные протесты против разборки Шуховской башни и застройки трамвайного депо.

К 2011 г. Шуховской башне понадобился капитальный ремонт, правительство России выделило на ее реставрацию 135 млн руб. Однако оказалось, что на проведение работ требуется гораздо больше денег, еще несколько лет памятник продолжал медленно разрушаться. В 2014 г. общественность поразило сообщение – телебашню решили разобрать и собрать в другом месте. Против переноса памятника конструктивизма выступили жители района, а также группа из 38 ведущих зарубежных экспертов и архитекторов. В результате власти оставили идею демонтажа, а в 2016 г. телебашня была включена в список памятников мировой культуры с охранным статусом.

В том же 2011 году планировалось снести и трамвайное депо на Шаболовке, а на его месте построить жилье и торгово-развлекательный комплекс. Но удалось сохранить депо как памятник промышленной архитектуры.

В числе состоявшихся новостроек Литинецкая называет уже сданный ЖК «Донское подворье» («Эко-тепло», 3-й Донской проезд, 1), а также строящиеся «Байконур» («Восток девелопмент», ул. Орджоникидзе, вл. 13, стр. 1), «Вавилова, 4» (ГК ПИК, Вавилова, 4), «20&20» («Каролина», 2-й Донской проезд, вл. 5 корп. 1). Кроме них здесь представлен один элитный жилой комплекс Barkli Residence («Баркли», ул. Орджоникидзе, 1), а также проект апартаментов «Шаболовская слобода» (PriorEstate, ул. Шаболовка, 26, стр. 1). «Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке бизнес-класса достигает 322 000 руб. за 1 кв. м, что выше, чем средний по Москве показатель в сегменте на 37%», – дополняет эксперт.

Планы по дальнейшей застройке района немасштабные – мест под новое строительство здесь практически не осталось. По информации риэлторов, около 100 000 кв. м бизнес- и премиального жилья могут построить на Малой Калужской улице на территории бывшего завода «Красный пролетарий» (Малая Калужская, 15, стр. 5). Этот проект несколько лет находится в разработке. Примерно 15 000 кв. м жилья премиального класса планировалось построить по адресу: 4-й Верхний Михайловский проезд, вл. 5. «Но этот участок весной основатель группы Glorax Андрей Биржин передал в качестве компенсации бывшим топ-менеджерам Glorax Development», – рассказал Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development.

 

Избранное: 0
#