Ипотека на самострой

Ипотека на самострой
Мы в прессе. Эксперт

Рынок загородного жилья проходит перезагрузку. Пандемия с тотальным переходом сотрудников к удаленной работе позволила по-новому оценить достоинства жизни в собственном доме, и после многолетней стагнации спрос на загородные дома и малоэтажное строительство начал резко расти. В прошлом году государство ввело льготное кредитование строительства коттеджей силами профессиональных подрядчиков и распространило семейную ипотеку на коттеджи и земельные участки — это, по сути, открыло новую эпоху загородного рынка. Спрос кардинально увеличился, ведь в предыдущие двадцать лет доступной ипотеки на «загородку» не было.

На этих драйверах рынок коттеджного строительства вырос за два года почти вдвое. В этом году трудности с поездками на отдых на российские курорты и за границу могли стать еще одним фактором, усиливающим темпы строительства частных домов. Однако в последние три месяца спрос на частные дома и земельные участки упал вдвое: сказались снижающиеся доходы населения, неуверенность покупателей в завтрашнем дне и перегретость цен на рынке.

Последняя новация государства для стимуляции спроса на загородную недвижимость — это новая программа льготной ипотеки для людей, которые строят свой дом самостоятельно. Однако вряд ли она сможет кардинально изменить ситуацию: выделяемые государством средства для субсидирования ипотеки невелики, а риски программы для банков существенны.

Ипотека, рискованная для банков

В начале июня премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление о запуске программы льготной ипотеки на строительство частных жилых домов своими силами. Ставка по таким кредитам не будет превышать 9% годовых. Максимальный размер займа в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях составит 12 млн рублей. Для остальных регионов он будет на уровне 6 млн. Первоначальный взнос — 20% от общей суммы кредита. Программа будет действовать пока до 31 декабря 2022 года.

Ипотека для самостроительства войдет в федеральную программу льготной ипотеки. Ранее кредиты по ней выдавались только при условии, что подрядчиком будет строительная компания, получившая государственную регистрацию. Сейчас строить дом может заемщик — индивидуально или с чьей-то помощью, хозспособом. В программе участвуют 70 банков. Кредит будет выдаваться заемщику траншами. Первый транш может быть использован на приобретение земельного участка, если у заемщика его еще нет. Вторая порция денег выдается банком на строительство фундамента под залог земли, на это может быть потрачено примерно до 40% кредита. Третий транш — на каркас здания и тепловой контур, тоже не более 40%. Последняя часть кредита может быть потрачена на инженерию. Каждый новый транш выдается банком после подтверждения завершения предыдущего этапа.

Подавая заявку на ипотеку, заемщик предоставляет в банк пакет документов, проходит проверку на платежеспособность и получает банковское одобрение на кредит. Затем проводится проверка находящегося в собственности у заемщика или приобретаемого земельного участка на наличие препятствий для строительства жилья. На третьей фазе заемщик предоставляет в банк рукописную смету и проект дома, и банк проверяет документы. В качестве залога банк будет сначала принимать земельный участок, а затем и дом после его возведения. Одно из условий кредитования — завершение строительства в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора с банком.

Новый ипотечный продукт носит пилотный характер. По крайней мере, в этом году он не будет играть большой роли для загородного рынка. В год может быть выдано всего 8000 кредитов на всю страну на 50 млрд рублей. Это очень мало: примерно по 100 кредитов на каждый субъект РФ. Для сравнения: в стране строится примерно 400 тыс. домов в год. То есть новая ипотека — это в лучшем случае 2% рынка.

Новая программа вызывает много вопросов у экспертов рынка. Первое: в условиях непредсказуемого роста цен на материалы сегодня практически невозможно рассчитать итоговую себестоимость строительства здания. Второе: срок в двенадцать месяцев крайне мал для строительства дома. К тому же с учетом срока регистрации права собственности на построенный объект — а это на практике может занять месяцы.

Третье: в условиях самостроя совершенно непонятно, как банк будет контролировать качество строительства здания, а значит, стоимость здания как залога по кредиту. Неслучайно банки до последнего времени избегали кредитования покупки и строительства коттеджей. Городские квартиры в целом типизированы, они строятся крупными компаниями под контролем государственных органов, к ним гарантированно подводятся коммуникации, их качество в целом понятно. С коттеджами все ровно наоборот. Качество сильно зависит от конкретных строителей, а государство полностью устранилось от контроля. Стоимость недвижимости сильно зависит от местоположения, планировки, подведенных коммуникаций и других факторов. Непонятно, что банку делать с недостроем в случае, если заемщик не смог завершить строительство. Сегодня у банков нет специалистов, которые хорошо разбирались бы в загородном рынке.

«Ипотека для самостроя — странный и достаточно случайный продукт. Несколько лет назад промелькнуло поручение президента, теперь зачем-то его достали из “корзины” при подготовке антикризисных предложений и решили реализовать в виде программы, — делится член Экспертного совета по жилищной политике Госдумы. — В банковском сообществе еще помнят махинации с такого рода кредитами лет пятнадцать назад. К примеру, в Барнауле банк выдал кредиты, были построены быстровозводимые домики, а потом, когда кредит перестали обслуживать, построек не нашли на стройплощадке — они были демонтированы и вывезены. Банки не будут массово выдавать такие кредиты, поскольку непонятно качество залога, риски слишком высоки».

Спрос на дешевый продукт

Последние несколько месяцев были весьма турбулентными и нервными для рынка загородной недвижимости. Но, чтобы понимать происходящее, нужно держать в голове историю этого рынка. На примере Подмосковья в кратком изложении она такова. После бума 2000-х рынок почти на десять лет впал в стагнацию, в отдельные годы коттеджи дешевели. Затем пандемия с массовым переходом на удаленную работу вызвала бум покупок загородных домов. Все адекватные по цене и качеству объекты были раскуплены. Во второй половине 2021 года случилось эпохальное событие: на «загородке» впервые появилась дешевая ипотека. Правительство распространило на коттеджи, построенные профессиональными подрядчиками, льготную ипотеку со ставкой 6,5% годовых. Это еще больше раскачало рынок: средняя цена дома за полтора года пандемии выросла, по данным ЦИАН, на 67% — с 10,4 млн до 16,9 млн рублей. В итоге к строительному сезону 2022 года загородный рынок подошел с сильно перегретыми ценами, достаточно дешевой ипотекой и весьма небольшим предложением.

В марте, после поднятия Центробанком ключевой ставки до 20%, рынок загородки практически встал: банки перестали выдавать ипотеку. А ведь в конце прошлого года в отдельных поселках с помощью кредитов семейной и льготной ипотеки приобреталось до 90% домов. В апреле продажи начались, но они все равно были очень вялыми. «За март?май было падение спроса на загородном рынке в два раза», — считает глава компании Goodwood Александр Дубовенко. Весна как сезон покупок коттеджей и начала строительства была провалена. Теперь застройщики и продавцы вторичной недвижимости связывают надежды с тем, что в середине июня истекут трехмесячные банковские депозиты, открытые по аномально высоким ставкам в марте. Часть этих денег может прийти на рынок недвижимости, в том числе и загородный.

Весной кардинально изменилось поведение покупателей. «Покупатель не уверен в завтрашнем дне. Он стал очень осторожен, чувствительность к риску выросла до рекордных значений. Резко удлинился цикл проведения сделок — до 90 дней. Покупатель хочет все перепроверить, изучить все возможные альтернативы. К тому же появилось много “мечтателей” — тех, кто активно интересуется недвижимостью, но не может обозначить горизонт планирования покупки, — объясняет заместитель генерального директора, директор по маркетингу компании “KASKAD Недвижимость” Ольга Магилина. — И еще: жилая недвижимость перестает восприниматься как инструмент инвестирования. Финансовые инструменты — ипотека, рассрочка и так далее — теперь обязательный элемент продаж. Желающих купить загородное жилье в ипотеку около 80 процентов».

В 2022 году спрос на загородную недвижимость «отвязался» от курса доллара: до этого любые сильные колебания валюты вызывали ажиотажный спрос на квартиры и коттеджи. Рынок стал слабее реагировать и на погоду: ранее солнечные дни были наиболее благоприятными для показа недвижимости. Зато появилась сильная зависимость от новостной ленты: информационный фон в значительной степени стал определять поведение покупателей. В целом произошел отказ от привычной цикличности: весенне-летняя активность и зимнее затишье. Появились периоды «замирания» и «выжидания». Прогнозы строить крайне сложно, длинные тренды трудноуловимы, изменения и колебания спроса происходят каждую неделю.

Показатель низкого спроса на «загородку» — появление программ субсидированной застройщиком ипотеки. Застрельщиком выступил девелопер «KASKAD Недвижимость». На ряд лотов он вместе с банком предложил кредиты с процентной ставкой 0,1% годовых. Такая ставка становится возможной после некоторого увеличения базовой цены и компенсации девелопером банку недополученной прибыли по кредиту. Программы субсидированной ипотеки позволяют заемщику, несколько увеличив первоначальный взнос по кредиту, кардинально снизить переплату по ипотеке за весь период кредитования. Городские девелоперы стали массово применять этот финансовый инструмент для активизации спроса еще в апреле.

Резкое смещение спроса в сторону дешевых объектов — яркий тренд последних месяцев. Если грубо: пока богатые ждут падения цен или какой-то ясности в политической и экономической сферах, покупатели в нижнем ценовом сегменте, наоборот, активизировались. Большой спрос на дешевые дачи и загородные участки — до 3–4 млн рублей за объект. Главный мотив для покупок — боязнь инфляции: люди увидели, что за полтора года их накопления, выраженные в квадратных метрах, резко обесценились, и стремятся сейчас успеть вскочить в последний вагон. К тому же в этом году крайне сложно выехать на отдых на море, даже дешевая дача рассматривается как альтернатива. Исследование ЦИАН показывает, что дешевые варианты с загородного рынка «вымыты».

А вот предложение в сегменте дорогих коттеджей (от 30 млн рублей за дом) выросло. «Мы ощутили отток уезжающих за границу, которые вышли на рынок в качестве продавцов. К ним присоединились те, кто давно проживал в Европе и тоже решил избавиться от недвижимости. Благодаря этим предложениям у нас образовался пул качественных объектов, которые предлагались с дисконтом», — говорит директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Впрочем, частично это было компенсировано другими факторами. «Новых коттеджных поселков нет. Часть продавцов попыталась перевести цены на объекты в валюту, из-за этого многие сделки в феврале?марте развалились. В целом количество сделок в элитном сегменте в апреле упало на 84 процента к прошлому году, в мае — на 53 процента».

Древесина наконец подешевела, а металл — нет

Серьезное влияние на рынок загородного строительства начали оказывать западные санкции и уход ряда поставщиков материалов и комплектующих из недружественных стран. Так, полностью свернул работу на российском рынке датский производитель мансардных окон Velux. Оставшиеся импортеры в марте?апреле регулярно меняли прайс-листы, исходя из колебаний курса доллара. «Отделочные материалы и инженерное оборудование подорожали в среднем более чем на 40 процентов, некоторые — на 100 процентов. Себестоимость строительства уже выросла не менее чем на 10 процентов», — говорит генеральный директор компании Landwerk Дмитрий Гордов.

Стройки из-за перебоев с поставками пока не остановились — все-таки у поставщиков были существенные запасы на складах в России. В марте?апреле девелоперские компании и частные застройщики ажиотажно скупали оставшийся импорт. В мае спрос с их стороны упал в разы: застройщики поняли, что катастрофический сценарий глобального дефицита не будет реализован. Однако в ближайшие месяцы девелоперам придется решать, как в дальнейшем замещать импорт в стройке. Часть игроков переходит на российское и белорусское оборудование, но местные заводы не могут справиться с резко возросшим потоком заказов. На волне ажиотажа, пользуясь ситуацией, они подняли цены на 25–30%.

Часть застройщиков хотела бы продолжать пользоваться импортом, но так как логистические цепочки стали заметно длиннее, сроки поставки могут легко растянуться до 6–8 месяцев. «В элитном сегменте, где велика доля импортной составляющей, из-за дефицита материалов и задержек с поставками выросли не только цены, но и сроки строительства и отделочных работ. Срок возведения и отделки дома увеличился в среднем на 20 процентов», — отмечает генеральный директор FOX Property Юлия Белукова. Возможно, цены стабилизируются, когда в России станут активно продаваться китайские отделочные материалы и инженерное оборудование. Однако на налаживание логистических цепочек и каналов продаж уйдет значительное время: как минимум в ближайшие полгода застройщики будут существовать в ситуации неопределенности.

Самое удивительное явление этого строительного сезона — удешевление древесины. Предыдущие два года она быстро дорожала, во многом из-за роста мировых цен и разрушения привычных логистических цепочек. Только за первые семь месяцев прошлого года, по расчетам Ассоциации деревянного домостроения, пиломатериалы и клееный брус в России подорожали вдвое. Сегодняшний разворот тренда связан с резким сокращением экспорта: с 1 января 2022 года вступили в силу заградительные таможенные пошлины на вывоз из страны необработанной или грубо обработанной древесины хвойных и ценных лиственных пород. А в середине апреля Евросоюз ввел запрет на импорт лесной продукции из России. Под эмбарго попали древесина и изделия из нее, древесный уголь и даже мебель. По данным Goodwood, за последние 10 месяцев цена за куб сырого обрезного материала с доставкой в Московскую область упала с 28 тыс. до 19 тыс. рублей. «Клееный брус за последние несколько месяцев понизился в цене с 85–90 тысяч рублей за куб до 60 тысяч», — говорит руководитель компании-застройщика АПС ДСК Александр Кальсин.

Снижение цен на древесину в разгар строительного сезона — необычное явление. Цены на стройматериалы всегда имели ясную цикличность: зимой они низкие, а весной-летом высокие. Впрочем, есть риск, что удешевление древесины будет временным явлением. «Работа части пилорам будет заморожена, и цена, скорее всего, пойдет вверх. Возможно, вновь будет разрешен беспошлинный экспорт — тогда цена опять резко взлетит», — считает Александр Дубовенко.

Ситуация с другим важным для строительства материалом — металлом — в последнее время стабилизировалась; правда, добиться кардинального снижения цен так и не удалось. «В марте после гневных реплик правительственных чиновников арматура всерьез подешевела: с 65 тысяч рублей за тонну до 48 тысяч. Однако длилось это всего пару недель. Потом цены вернулись к 65 тысячам рублей за тонну. Впрочем, сегодня такие цены расцениваются игроками рынка как достаточно адекватные», — говорит Александр Кальсин.

В моде миниатюрность

Стремление к удешевлению покупки на загородном рынке неизбежно приводит к смене потребительских предпочтений. Одно из основных — уменьшение площадей коттеджей. В прошлом году «ходовыми» считались коттеджи площадью 150–250 «квадратов», а сегодня, по данным ЦИАН, только 10% покупателей хотели бы себе купить дом площадью более 150 квадратных метров. Отдельный тренд, набирающий обороты, — спрос на мини-коттеджи площадью менее 100 «квадратов». Такие дома вполне устраивают холостяков, доля которых среди покупателей растет, а также молодые семьи без детей.

«В моду сейчас активно входят одноэтажные дома. Еще недавно они воспринимались как свидетельство скромных финансовых возможностей хозяев, а теперь от этого снисходительно-пренебрежительного отношения не осталось и следа. По нашим оценкам, сейчас одноэтажки готовы приобретать или строить 40–50 процентов россиян, — говорит акционер девелоперской компании “Первый строительный трест” Алексей Демьянчук. — Одноэтажный дом — это экономия на строительстве и отделочных работах, более высокая скорость возведения здания, рациональное использование пространства, снижение затрат на коммуналку — отопить один этаж банально дешевле».

Другой тренд — рост интереса к быстровозводимым модульным домам. Многие потребители не готовы годами строить свой дом. Они предпочитают переплатить, но через несколько месяцев въехать в коттедж с отделкой, не тратя времени и энергии на стройку и отделку. Быстроменяющиеся события в мире меняют представления о собственном жилье: лучше сегодня, пусть и небольшое, чем огромное, но через несколько лет.

Ольга Магилина замечает, что покупатели все меньше зациклены на какой-то строительной технологии. Галопирующий рост цен на строительные и отделочные материалы неравномерен, и спрос все чаще перетекает от одних технологий к другим. Потребители переключают свое внимание на материалы, временно ставшие относительно недорогими. Так, из-за стремительного подорожания древесины в прошлом году многие девелоперы и частные компании переходили на стройку из газобетона и кирпича. Сейчас начинается обратный процесс: выгоднее строить из дерева.

Покупатели все чаще рассматривают даже небольшие загородные дома не как дачи, а как место постоянного проживания. Правда, при этом они хотели бы максимально сохранять преимущества городской жизни. Поэтому крайне востребованы частные дома, находящиеся рядом с небольшими городами в области. «Мы еще несколько лет назад считали, что строим в наших поселках дачи. Однако после появления ипотеки на коттеджи с адекватными ставками спрос начинает перетекать из городской недвижимости в загородку. Представьте: за 12 миллионов вы можете купить двухкомнатную квартиру, к примеру, в Лобне. И за тот же бюджет новый 140-метровый дом с отделкой на участке в 12 соток», — говорит Дмитрий Гордов.

 

Алексей Щукин

https://goo.su/HEyE

Читайте также
Избранное: 0
#