Спасение рубля в магазине: зачем инвесторы ищут объекты стрит-ретейла

Спасение рубля в магазине: зачем инвесторы ищут объекты стрит-ретейла
Мы в прессе. Forbes

Самыми активными участниками всех сегментов рынка недвижимости за последний месяц стали люди с денежными накоплениями в рублях: таких инвесторов много и на вторичном рынке, и в сегменте элитного жилья. Часть спроса пришла и в сегмент сравнительно небольших коммерческих помещений, говорят опрошенные Forbes участники рынка. 

«Сделки проходят быстро, без ипотеки»

Рынок стрит-ретейла в марте испытал всплеск интереса покупателей, рассказали Forbes эксперты. Максимально это отразилось на помещениях с действующим долгосрочным договором аренды. 

«С начала марта количество запросов на покупку коммерческой недвижимости формата стрит-ретейла выросло в среднем на 10-15% относительно прошлых периодов. При этом и сроки совершения сделок в марте сократились почти вдвое», — рассказывает руководитель департамента продажи и аренды коммерческой недвижимости компании «Этажи» Антон Лескин. По его данным, количество заявок по всей стране росло с начла года: в январе их было 1877, в феврале 2101 и 2318 в марте (рост за квартал больше 20%). 

«В первые дни апреля количество заявок на покупку превышает аналогичный период марта, и при сохранении текущей динамики количество заявок может превысить 3000 штук. Конверсия из заявок в сделки в марте в 1,5 раза выше, чем в январе, и в 1,6 раза выше, чем в феврале», — подсчитал Лескин.

Популярностью пользуются первые этажи в жилых комплексах. «По коммерческим объявлениям в новостройках количество звонков примерно такое же, как всегда, — говорит сотрудник московского агентства недвижимости. — Но среди обратившихся доля людей, готовых к сделке, выросла, теперь это практически половина из всех обращающихся. Сделки проходят быстро, без ипотеки. Боюсь только, что такие покупатели быстро закончатся. Количество людей со свободными деньгами не бесконечно». 

Сейчас активны три вида покупателей с разными бюджетами и целями, уточняет руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова. По ее словам, ажиотажный спрос формируют покупатели с бюджетом ниже 40 млн рублей. 

Частные инвесторы с бюджетом 40-150 млн рублей интересуются максимально качественными объектами со стабильными арендаторами. «За эти деньги можно купить помещение площадью до 100 кв. м на стадии строительства в районе новостроек или, например, у метро помещение 20 кв. м, где стоит табак или шаурма в проходном месте», — уточняет Ярова.

Третий тип покупателей настроен найти и приобрести ликвидные объекты со значительным дисконтом, говорит она. «Но дело в том, что желающих много, а на такие деньги приличного мало что купишь», — объясняет Ярова. При этом обращения стали более целевыми, уточняет она. «Если кто-то звонит, то с высокой долей вероятности это реальный клиент. И если помещение попадает под запрос, то вероятность сделки не один к 10, как раньше, а скорее один к пяти», — поясняет она.

 

На рынок коммерческой недвижимости пытаются выйти даже игроки с 10-20 млн рублей, добавляет руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Светлана Дергунова. «Но по-настоящему ликвидные, качественные и интересные объекты начинают торговаться при ценнике от 50 млн рублей. За эти деньги уже можно приобрести качественное помещение 100-150 метров, первая линия, правильные планировки и и не в самых дорогих локациях, например, в ЗАО. В ЦАО, где ценник квадратного метра существенно выше, с таким бюджетом можно приобрести помещение 60-80 метров со сходными характеристиками», — уточняет Дергунова.

«Мы видим возросшую активность в покупке помещений в небольшом бюджете до 30-50 млн рублей, и покупатели готовы к быстрым сделкам», — говорит партнер ricci | BlackStone Алексей Сигал.

«Основной объём спроса формируют инвесторы с бюджетом 50-150 млн рублей. Их интерес обращен к готовому арендному бизнесу, а также к помещениям с высоким арендаторским спросом», — рассказывает руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate Алексей Лазутин.

На региональном рынке коммерческой недвижимости почти вдвое вырос спрос на недорогие помещения в диапазоне от 3 до 8 млн рублей, уточняет Лескин из «Этажей».

Если говорить о средних для московского рынка ценах, стоимость помещения площадью 50-100 кв. м с заключенным договором аренды (кафе, аптеки, цветы и так далее), расположенного у метро, может достигать 1-1,5 млн рублей за кв. м, подсчитала заместитель директора, руководитель направления стрит-ретейла в Москве CBRE Юлия Назарова. «В новостройках стоимость помещений сравнимой площади составляет в среднем 400 000-600 000 рублей/кв. м. Как правило, такие комплексы удалены от метро и трафик преимущественно формируется жителями спального района», — отмечает она.

Волнообразный спрос

Опрошенные участники рынка рассказывают, что спрос не был равномерным.

«В марте мы наблюдали повышенный спрос на помещения стрит-ретейла в Москве, особенно он был заметен после праздничных дней. После небольшой паузы в связи с неопределенностью даже те инвесторы, кто в начале года рассматривал объекты в спокойном режиме, заявили о готовности быстро реагировать и принимать решения для покупки ликвидных объектов», — описывает ситуацию директор направления стрит-ретейла Knight Frank Russia Ирина Козина.

«В какой-то момент мы наблюдали рост числа звонков, но длилось все это крайне недолго, так как почти сразу ЦБ поднял ключевую ставку, а банки предложили депозиты в рублях под 20%. После этого спрос несколько снизился, так как люди решили не хватать первые попавшиеся объекты, а пересидеть какой-то период в депозитах, параллельно подыскивая что-то стоящее и по разумной цене. Но спрос не исчез, очень большая его часть перешла в категорию отложенного», — рассказывает генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.

«Сейчас истерика прошла, по крайней мере ее пиковый этап. Поэтому инвесторы стали более вдумчиво смотреть все предложения», — резюмирует вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина

Собственники не готовы к сделкам

Опрошенные Forbes эксперты затруднились посчитать, сколько именно сделок совершилось на рынке стрит-ретейла в первом квартале 2021 года. Единой статистики, например, Росреестра по такой категории коммерческой недвижимости не ведется, а консалтинговые компании подводят итоги этого рынка раз в полгода. Однако все собеседники Forbes сходятся на том, что несмотря на наличие высокого уровня спроса, временами переходящего в ажиотажный, количество сделок выросло незначительно. По словам участников рынка, это связано в первую очередь с тем, что собственники не готовы их продавать.  Главным препятствием для сделок эксперты называют опасения людей «остаться в рублях».

«Среди собственников были те, кто поставил продажу объекта на паузу или снял с продажи, поскольку достаточно сложно принять решение и понять, что делать с теми деньгами, которые они получат. Ввиду этого они зачастую решают оставить объект себе», — объясняет Козина из Knight Frank Russia.

«Продавцы заняли разные позиции: одни просто сняли с продажи объекты (потому что решительно не представляют, что делать с вырученными со сделки деньгами), другие остаются на рынке и практически не меняют цены», — добавляет руководитель направления инвестиционных проектов Penny Lane Realty Сергей Портретный.

«Собственники решили отозвать свои объекты из продажи, так как продать помещение, получив взамен много рублей, — для многих не самая приятная перспектива», — добавляет Белых из DNA Realty.

Покупатель с «наличкой»

Мотивация покупателей схожа с той, что вынуждает продавцов воздерживаться от сделок. По словам опрошенных Forbes участников рынка, основной спрос формируют люди, у которых на руках оказались «свободные деньги». Такие покупатели сейчас есть и на рынке массового жилья и элитной недвижимости. Движет ими всеми одно: стремление сохранить средства в наиболее надежном активе.

«Частные инвесторы с объемом капитала 50-150 млн рублей — основная масса потребителей рынка стрит-ретейл. Многие из них вывели средства со счетов в банках. На рынке появилась большая масса незадействованных и нераспределенных рублей. Эти средства на фоне ускоряющейся инфляции и возможного дефолта экономики инвесторы пытались максимально оперативно пристроить в объектах недвижимости», — объясняет ситуацию управляющий партнер REIN Capital Вячеслав Рожманов.

«Доверия к банковской системе и рублю у инвесторов нет, поэтому даже те, кто положил крупные суммы на депозит, все равно рассматривают варианты приобретения активов в сфере недвижимости, если не прямо сейчас, то в течение полугода», — добавляет Белых из DNA Realty.

Ряд опрошенных экспертов акцентировали внимание на том, что у объектов стрит-ретейла доходность выше, чем у квартир в новостройках, этим объясняется рост интереса к нему.

«Жилье приносит 5-6% годовых, а теперь будет еще меньше. На стрите в лучшие времена можно было заработать до 20% годовых, в обычные — 10-14%. Разница огромна», — объясняет Шарыгина из Becar Asset Management. 

При покупке помещения площадью 500-800 кв. м с сетевым продуктовым ретейлером доходность составит 7-11% годовых, подсчитал Лазутин из IPG.Estate. По его словам, такие объекты укладываются в бюджет 150 млн рублей, если расположены в «спальных» районах Петербурга или городах Подмосковья. 

«Большая часть клиентов хотят купить объект с окупаемостью пять-семь лет, но таких предложений на рынке нет», — говорит Портретный из Penny Lane Realty.

«Последние годы нормой на рынке считалась окупаемость 9-11 лет», — уточняет Белых. Но, по его словам, из-за роста цены на наиболее ликвидные активы, сроки окупаемости могут вырасти до 12-15 лет.

Парадокс цены

Цены на объекты стрит-ретейла с конца февраля менялись очень разнонаправленно. Опрошенные участники рынка наблюдали и подорожание (как небольшое, так и до «заградительного» уровня), и предоставление дисконтов, и полное отсутствие динамики. По их словам, возникший хаос объясняется тем, что сейчас стоимость каждого объекта в большей степени зависит от личных обстоятельств собственника, чем от рыночных условий.

«Некоторые девелоперы повысили цены только ближе к концу марта, в основном на 5-10%, однако есть и те, кто сохранил прежний уровень цен. В целом большая часть предложений остается по той стоимости, которую мы видели в начале квартала и в феврале», — описывает ситуацию на первичном рынке коммерческих помещений Козина из Knight Frank Russia.

Многие покупатели рассчитывают найти объекты с существенным дисконтом, об этом говорят большинство опрошенных участников рынка. Такие предложения есть, хотя их меньше, чем желающих купить, уточняют они.

На торг и скидки готовы те, кто вынужден продавать помещение, так как прогорел основной бизнес, остались долги после игр на фондовом рынке или кому нужно срочно закрыть дорогой кредит, перечисляет Белых из DNA Realty.

«Кто-то решил уехать и продает объект, чтобы, например, купить квартиру в другой стране. Кто-то получил «письма счастья» от всех арендаторов, решил, что рынок аренды скоро схлопнется, поэтому пытаются продать сейчас, пока «за наши помещения хоть что-то можно выручить», — объясняет Белых. —  Эта категория продавцов держит цены на прежнем уровне или даже немного снижает их, так как деньги нужны чаще всего срочно или же ожидание краха перевешивает голос разума». 

«Если кто-то хочет уехать и расстаться со всей собственностью, тот делает дисконт. Если у кого-то «ненадежный» приостановившийся арендатор, тот тоже может делать дисконт. Остальные на хайпе задирают цены. Это нормально», — добавляет Шарыгина из Becar Asset Management.

«Письма счастья»

Арендаторы тоже внесли свой вклад в ценовой хаос, поскольку восприняли события последнего месяца как повод потребовать скидки. 

«Собственники начали получать запросы на арендные послабления. Но, по нашим наблюдениям, сегодня скидки или арендные каникулы получают в основном лишь профессиональные сетевые арендаторы, к которым собственники традиционно благосклонны. На запросы прочих арендаторов владельцы реагируют сдержанно», — описывает ситуацию Лазутин из IPG.Estate.

«Собственникам действительно полетели «письма счастья» с требованиями снизить аренду. Такие письма отправили Х5, «Вкусвилл», «Фамилия» и многие другие», — добавляет Белых из DNA Realty. О запросе сетей на арендные послабления СМИ начали писать еще в середине марта.

По словам Белых, обычно запрашиваемый дисконт составляет от 15% до 35% от текущей ставки, в некоторых случаях операторы предлагали убрать фиксированную часть платы и перейти на чистый процент от товарооборота. 

«Реагируют собственники тоже по-разному: некоторые соглашаются на любые условия, другие занимают непримиримую позицию. Кстати, забавно, что соглашаются чаще те, кто купил объект недавно и для кого это чревато ростом срока окупаемости, а «старые, матерые» собственники, у которых помещения уже окупились с лихвой, занимают более жесткую позицию и на уступки не идут», — рассказывает эксперт.

«На рынке всегда есть определенная доля арендаторов, которые пользуются любой нестабильной ситуацией, будь то пандемия или геополитический кризис, чтобы вступить в спор с арендодателем и получить более выгодные условия. Например, некоторые продуктовые ритейлеры стали просить снизить ставку, хотя как раз этот сегмент наименее уязвим в кризис», — сетует директор по продажам Point Estate Роман Амелин.

Сделки по нарастающей

Количество реальных сделок пока отстает от высокого уровня спроса, но опрошенные участники рынка полагают, что оно будет расти.

Пока сделок не много. «Во всем этом хаосе реальных продавцов и покупателей, которые в действительности дойдут до сделки 10-15% от количества обратившихся», — говорит Портретный из Penny Lane Realty.

Заключению сделок мешает в том числе и низкая активность арендаторов, большая часть которых не рассматривает открытие новых магазинов в ближайшей перспективе, добавляет Назарова из CBRE.

«Спрос уже конвертируется в сделки, но ему мешает недосток качественного предложения. То есть предложения много, но оно в основном сомнительное, а покупатели стали осторожнее», — говорит Ярова из RRG.

Назарова полагает, что крупные инвесторы намерены дождаться снижения цен, чтобы купить с существенным дисконтом.

«В дальнейшем инвесторы будут через агентства склонять собственников к более выгодным условиям сделки, например, комбинированным формам оплаты», — прогнозирует Амелин из Point Estate.

«Спрос может конвертироваться в сделки при условии, если ключевая ставка на горизонте четыре-шесть месяцев опустится, и появится возможность привлекать банковское финансирование, — полагает Рожманов из REIN Capital. — Второе условие: стоимость объектов на первичном рынке должна хоть немного снизиться, так как все предложения стрит-ритейла в новостройках, которые были актуальны в феврале и марте, были с завышенными ожиданиями по цене продажи». 

«Сделок не очень много, но осмотров и запросов много — типичный отложенный спрос, который хлынет на рынок, как только ситуация хоть немного стабилизируется и нормализуется», — считает Белых из DNA Realty.

 

Мария Неретина

Читайте также
Избранное: 0
#