Недорого для дорогих

Недорого для дорогих
Мы в прессе. RussianRealty

По данным компании «Метриум», в III квартале 2021 года на сделки с ипотекой в высокобюджетном сегменте пришлось 36,3% общего объема заключенных договоров долевого участия (ДДУ). Год назад в те же месяцы этот показатель составлял 22,3%.


Низкие ставки и маленький выбор

По мнению директора департамента банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрия Веселкова, есть и перспективы роста доли ипотеки, но многое зависит от девелоперской активности, выхода новых интересных проектов, а также вектора денежно-­кредитной политики государства.

«Мы отмечаем явный рост спроса на ипотечное кредитование в сегменте премиальной недвижимости», — ?говорит директор по продажам холдинга РСТИ в Москве Андрей Непомнящий. По его словам, в проекте премиум-­класса Eleven с начала 2021 года доля премиальных ипотечных сделок выросла на 40%. «В отличие от более низких сегментов недвижимости клиенты премиального рынка относительно недавно начали масштабно осваивать этот инструмент. Поэтому мы прогнозируем дальнейший рост количества ипотечных сделок не менее чем на 20% до конца года», — ?комментирует эксперт.
Основная причина увеличения доли ипотечных сделок — ?рекордно низкие ипотечные ставки конца 2020 — ?начала 2021 года. Но также на популярность инструмента играет наметившийся дефицит предложения. Клиенты хотят успеть купить интересные для себя варианты, пока они есть в наличии: откладывать покупку люди не хотят. Объем предложения в премиальных новостройках по итогам III квартала 2021 года достиг своего минимума за последние шесть лет и составил 217 тыс. м².

Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова добавляет, что покупатели дорогого жилья нередко берут ипотечный кредит еще и для того, чтобы обосновать источник средств на покупку. Это также одна из причин роста доли ипотеки, связанная с заявленным в начале года контролем за крупными покупками.

Еще одна причина, почему ипотечных сделок в высоком сегменте становится больше, — ?это смена покупателя. Компактные лоты с минимальным порогом входа в комбинации с ипотекой по 7–8% становятся доступны большему кругу покупателей. Клиенты, не располагающие денежными средствами для покупки в полном объеме, берут ипотеку, чтобы купить хоть и дорогой, но более качественный продукт. «Одна из категорий покупателей — ?молодые успешные бизнесмены, чья карьера стремительно развивается и которые могут рассчитывать в ближайшие годы на значительный рост своего состояния. При этом они уже сегодня стараются жить в соответствии со своим будущим статусом. В данном случае выгоднее купить жилье и платить проценты по кредиту, чем копить, но не успевать за ростом цен», — ?говорит коммерческий директор Gravion Елена Тарасова.

20 лет за 5

Главное отличие высокобюджетного сегмента — ?сумма кредита, которая кратно превышает среднюю величину займа в остальных классах. В ипотеку приобретаются как квартиры и апартаменты в премиальных и элитных проектах, так и загородные дома с участками. Основной рост ипотечных сделок в премиум-­сегменте, считают эксперты, произошел за счет увеличения количества сделок c владельцами бизнеса, которые с помощью ипотеки смогли приобрести жилье высокого класса, не прибегая к использованию средств из бизнеса. Этим и обусловлены размер первоначального взноса от 20 до 30%, а также заявленный срок кредита от 15 до 25 лет.

Как отмечают эксперты портала «Банки.ру», в основном ипотеку на премиальную недвижимость оформляют жители Москвы и Санкт-­Петербурга. Сумма ипотеки начинается от 30 млн руб., срок — ?до 20 лет. Директор департамента продажи квартир Penny Lane Realty Андрей Садо добавляет, что чаще всего ипотечные сделки на крупные суммы осуществляются в Сбербанке, ВТБ и Альфа-­Банке.

По данным Knight Frank, ипотека в премиальном сегменте часто выплачивается досрочно, с использованием бонусов, премий или продажи другой недвижимости. Средний срок погашения ипотечного кредита в высокобюджетном сегменте составляет от двух до пяти лет.

Руководитель департамента маркетинга и продаж клубного дома Turgenev Алексей Непейвода отмечает, что меняется структура спроса. В 2021 году в ипотеку стали приобретаться не только односпальные лоты, но и большие семейные квартиры с тремя и четырьмя спальнями стоимостью от 160 до 280 млн руб. Ипотечные сделки 2021 года характеризовались в том числе и большими суммами займов в расчете за покупку. Сумма кредитных средств при заключении ДДУ на покупку в проекте Turgenev составляла 65% и более.

Ипотека или рассрочка?

«Сейчас получение ипотечного кредита — ?это стабильный тренд в премиальном сегменте. Также распространена рассрочка от застройщика, обычно до одного года, но есть предложения и на более долгий срок, в том числе беспроцентная», — ?комментирует региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. Субсидированная ипотека от застройщика, по словам эксперта, в данном сегменте встречается реже. Такой вариант представлен в единичных проектах — ?не всегда условия специальных программ оказываются выгоднее. Но в каждом отдельном случае есть свой оптимальный способ приобретения жилья.

Тем не менее примеры субсидированных предложений на рынке есть. Так, в комплексе небоскребов с квартирами Capital Towers от Capital Group в первые полгода кредитования доступна специальная ставка 0,4%, а в клубном доме Mon Cher предложение ставки 0,4% распространяется на первый год действия кредитного договора. Программы рассрочки, при наличии таких условий в проектах, подбираются индивидуально под потребности клиента — ?такая возможность, к примеру, действует в комплексе небоскребов ОКО в «Москва-­Сити».

Как рассказали в компании «Метриум», для высокобюджетного сегмента мало специальных предложений, так как для банков это «не самый простой кейс». Из-за высокой стоимости недвижимости и значительной суммы кредита им требуется более тщательно рассматривать как заемщиков, так и объекты, что не может не сказаться на сроках. К тому же в случае дефолта клиента высокобюджетную квартиру гораздо сложнее реализовать для погашения долга.

Однако некоторые банки готовы кредитовать покупателей элитного жилья на выгодных условиях. Директор департамента продаж Barnes International Moscow Юлия Гринько отмечает, что нередко клиенты private banking могут оформить ипотеку по ставке ниже рынка — ?например, если сумма сделки начинается от $2,5 млн.

Как рассказывает Алексей Непейвода, для клиентов элит-сегмента, если говорить об ипотечных сделках от 100 млн руб., в банке предусмотрена процедура индивидуального согласования, которое проводит специальный кредитный комитет. Срок рассмотрения такого заемщика в среднем составляет четыре-­шесть недель.

Невидимая рука Центробанка

По прогнозам некоторых экспертов, начавшийся весной период ужесточения денежно-­кредитной политики должен несколько охладить рынок. Повышение ключевой ставки ЦБ РФ, которая уже выросла с 4,5 до 7,5%, отразится на уровне ипотечных ставок. «И если летом покупатели активизировались, чтобы успеть приобрести жилье по комфортным ипотечным ставкам до еще большего повышения, то уже сейчас темпы выдачи ипотек начнут замедляться во всех сегментах. На элитном рынке это отразится в меньшей степени, поскольку сегмент традиционно остается одним из самых стабильных в период различных кризисов, что доказывает опыт предыдущих лет», — ?комментирует Андрей Соловьев. По его словам, часть покупателей вновь рассматривают вклады и депозиты как основной способ сохранения капитала, что приводит к оттоку инвесторов, приобретающих жилье для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.

Ставка по ипотеке находится в прямой зависимости от ключевой ставки: когда последняя растет, кредиты становятся дороже. Дмитрий Веселков из «Метриум» уверен, что востребованность жилищных займов снизится. «По моему мнению, особенно ярко подобный тренд будет наблюдаться, когда средняя процентная ставка превысит 9%. Потенциальные покупатели отложат приобретение недвижимости до момента стабилизации ситуации», — ?говорит эксперт. Однако, по его мнению, разницу в процентных ставках может нивелировать ценовая динамика на первичном рынке.  
 

Екатерина Сахарова

Источник: Дайджест Недвижимости | НОЯБРЬ 2021 № 156

Читайте также
Избранное: 0
#