Новостройки: сервисные апартаменты – для мобильного арендатора и «ленивого» инвестора

Новостройки: сервисные апартаменты – для мобильного арендатора и «ленивого» инвестора
Мы в прессе. IRN.RU

К вашим услугам

В основном сервисные апартаменты покупают инвесторы для того, чтобы их сдавать клиентам в аренду. Обычно они продаются уже отремонтированными или даже меблированными. В таком апарт-комплексе должна круглосуточно функционировать управляющая компания и консьерж-сервис. Нередко оператором, управляющим апарт-комплексом, выступает гостиничный бренд. Жителям предоставляются разнообразные услуги, в том числе прачечная, уборка, вызов такси, доставка продуктов, бронирование билетов в театр, заказ столика в ресторане и т.д.

Эрик Валеев, глава архитектурного бюро IQ называет апартаменты «продуктом симбиоза отелей и классического жилья». Как правило, их жилая часть состоит из гостиничных юнитов с санузлами и собственной кухонной зоной. При этом в здании функционируют многочисленные сервисы, позволяющие работать, получать необходимые услуги и проводить досуг, не покидая территорию комплекса.

Для таких апарт-отелей очень важна развитая внутренняя инфраструктура, в них часто проектируют фитнес-залы, бассейны, кафе, магазины, салоны красоты. А также создают условия для работы, поэтому появляются коворкинги, деловые, переговорные зоны, залы для конференций.

Петербург обогнал Москву

Как уточняет Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер», в классическом понимании сервисные апартаменты – это те проекты, в которых покупателям предлагают разработанные программы доходности и возможность найти арендаторов через управляющую компанию.

Именно таких комплексов в Москве мало. По данным ГК «Пионер», в столице сервисных апартаментов, где ведутся первичные продажи, всего около десятка. Любопытно, что в Петербурге апарт-комплексов с сервисом заметно больше. По оценке руководителя направления новостроек Penny Lane Realty Юрия Щербакова, сервисные апартаменты в Москве составляют не более 10% от общего объема апартаментов. А в Санкт-Петербурге, как подсчитали в ГК «Пионер», - около 70% всего предложения в сегменте апартаментов сформированы как раз комплексами с сервисом.

Но вернемся в Москву. Здесь рынок арендных апартаментов дорогой – в основном представленные в продаже комплексы позиционируются в верхнем ценовом сегменте – премиум и элит. Среди них - Fairmont and Vesper, Roza RossaMoss Apartments,  «Жилой квартал ВТБ Арена парк» с сервисом Hyatt.

Из недавних проектов в Penny Lane Realty называют проекты «Поклонная 9», клубный дом «Тургенев» (квартиры с сервисом). Они вышли на рынок в 2019 году, но были в закрытых продажах, поэтому их смело можно отнести к новинкам 2020 года.

По данным Knight Frank, за последние три года на рынок вышло всего шесть проектов с сервисной составляющей, еще как минимум два проекта ожидаются в следующем году.

Сегмент комфорт и бизнес-класса совсем немногочислен, тут можно назвать объекты сети Ye’s от ГК «Пионер» - Ye’s Botanica (возводится в составе ТПУ «Ботанический сад» у одноименных станций метро и МЦК) и «Ye’s Технопарк» (метро «Технопарк»).

Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank, уточняет, что существуют «подвиды» сервисных апартаментов: предназначенные в аренду и на продажу. Эксперт называет крупных игроков в сегменте аренды, среди них - ГлавУпДК при МИД России. Управление обслуживает иностранные представительства в Москве, предоставляя им в аренду жилье и офисы. Его услугами пользуются также российские и иностранные компании. «Дом.рф» приобретает площади в новостройках для коммерческого и корпоративного найма (МФК «Лайнер», – 280 апартаментов, от 48,9 тыс. руб./мес.; ЖК «Символ», – 378 квартир, от 50,3 тыс. руб./мес., МФК Match Point, 800 апартаментов от 62 тыс. руб./мес.).

А в известном проекте высокого класса The Book (дом-книжка на Новом Арбате) имеются и отель, и апартаменты на продажу, и в кратко- и долгосрочную аренду с сервисом.

Рынок созревает для сервиса

Сегмент сервисных апартаментов в Москве пока только начинает развиваться, отмечает Андрей Соловьев (Knight Frank). По наблюдениям эксперта, прежде девелоперы часто отказывались от сервиса, но сейчас настает другое время: растет и конкуренция, и интерес со стороны потребителей к организованному формату аренды и сервисному обслуживанию. Так что рынок, можно сказать, «зреет».

Дополнительный импульс формату придал коронавирус. Поскольку большинство услуг резиденты получают в пределах комплекса, то в условиях пандемии и развития удаленного формата работы сервисные апартаменты становятся более актуальными. «Важность самодостаточности стала очевидной: сервис минимизирует риски, а сколько еще нам придется жить с вирусами, - неизвестно», - замечает Юрий Щербаков (Penny Lane Realty).

Андрей Соловьев (Knight Frank) называет две основные группы покупателей в сегменте сервисных апартаментов. Это инвесторы, которые планируют получать арендный доход от проектов, расположенных в местах с высоким туристическим и деловым потоком. И покупатели с опытом проживания/покупки недвижимости за рубежом, где распространен подобный формат. «Эти люди интересуются апартаментами и в России, желая обеспечить себе высокий уровень сервиса, стандартный во всех местах их пребывания. Речь здесь, естественно, идет об апартаментах высокого класса: премиум и де-люкс», - комментирует эксперт.

Полный комфорт за ваши деньги

Обитатели сервисных апартаментов день и ночь, можно сказать, охвачены заботой управляющих компаний. Например, жителям апарт-отеля сети Ye’s от ГК «Пионер» круглосуточно доступен спектр сервисных опций – кафе, лаунж-зона для встреч с друзьями, фитнес-центр, коворкинг. Арендаторам предлагается one touch service в формате 24/7: услуги reception, уборка апартаментов, услуги прачечной и химчистки, системы хранения, аренда транспорта, вызов хаусмастера, доставка еды в номер.

Андрей Соловьев (Knight Frank) выделяет два типа подобного предложения: когда сервис включен в стоимость содержания жилья и обязателен для собственников и когда отель присутствует на территории проекта и у покупателя/жителя есть возможность воспользоваться его услугами за дополнительную плату.

К первому типу эксперт относит проекты высокого уровня: Fairmont&Vesper Residences Moscow, The Residences at Mandarin Oriental Moscow и Bvlgari Hotels & Residences. В клубном доме «Тургенев» услуги тоже включены в стоимость обслуживания, по данным Penny Lane Realty, это около 200 руб. за кв. метр. В услуги входит пользование бассейном, тренажерным залом, заказ еды из ресторана, заказ такси и т. д. Уборка оплачивается отдельно. Но многие вопросы по конкретным опциям все-таки регулируются собственниками - что-то добавляется по просьбам жителей или, наоборот, что-то можно убрать.

Комплексы «Звезды Арбата»«Поклонная, 9»Roza RossaThe Book, относятся ко второму типу - там либо предполагается открытие отеля, либо он уже функционирует и можно воспользоваться его сервисными услугами.

Отдельная плата предполагается и за сервис, который будет предоставляться резидентам в строящемся жилом комплексе бизнес-класса «Омакульма – Аннино» в Ленинградской области (вместо квартир здесь домовладения) – от уборки дома до заказа машины, химчистки или доставки продуктов. «Хозяева домовладений в «Омакульма – Аннино» смогут воспользоваться любой услугой, просто сняв трубку домофона и попав на центральный ресепшн, - комментирует управляющий партнер ГК «Омакульма» Константин Пороцкий. - Подправить забор, расчистить снег на участке, заказать встречу ребенка из детского сада или из школы, если сам задерживаешься в городе, организовать трансфер из аэропорта для гостей или партнеров, с которыми назначена встреча в коворкинге… Или экскурсию для них же – неподалеку, в Петергоф или Царское село».

Выгодное дело

Доходность арендного бизнеса, по сводным данным экспертов, составляет 8-9%. Если сравнивать с банковскими депозитами, - вполне прилично. По оценке Эрика Валеева (IQ), вложения инвесторов окупаются примерно за 10 лет.

Как правило, управляющая компания предлагает собственнику взять хлопоты по сдаче в аренду таких апартаментов на себя, разумеется, не бесплатно. По данным Юрия Щербакова (Penny Lane Realty), компания Vesper в рамках одного из своих проектов предлагает такой сервис за 15% от ставки (в зависимости от сроков аренды). Если это гостиничный комплекс, то апартаменты берет под управление гостиничный оператор, чаще всего на тех же условиях - примерно те же 15% от ставки.

«В сети апарт-отелей Ye’s мы предлагаем такую услугу. Наши инвесторы не тратят свое время и силы на управление апартаментом, не занимаются поиском арендаторов, их заселением, выселением, контролем дебиторской задолженности и ремонтом. Ежемесячно мы увеличиваем список корпоративных партнеров, привлекаем новые платформы для реализации бронирования апартаментов. Конечно, есть и такие инвесторы, которые предпочитают самостоятельно находить арендаторов, но с управляющей компанией это делать намного проще и выгоднее», - считает Евгений Межевикин (ГК «Пионер»).

Расчет доходности, на примере апартамента категории Standard 27 кв. м в Ye’s Hoshimina (Санкт-Петербург)

 

Стоимость апартамента, руб. 2 750 000,00
Ставка аренды за апартамент, руб./мес. 32500
Процент загрузки, % 86%
Выручка, руб. 335400
Комиссия Управляющей компании (20%), руб. 67080
Эксплуатационные расходы в период простоя, руб. 5481
Налог на доходы (6 %), руб. 15770
Прибыль, руб. 247069
Рентабельность, % 9%

 

В комплексе «Омакульма – Аннино» тоже планируют предоставлять такую услугу, рассчитывая на то, что домовладения будут пользоваться спросом и у активной части бизнес-сообщества, и у творческой публики. Гендиректор ГК «Омакульма» Виолетта Басина не исключает и инвестиционных покупок, так как, по ее расчетам, цена предложения домовладений к концу строительства здесь увеличится примерно втрое, с 60 – 70 тысяч рублей за метр до 200 тысяч.

Цены: плюс 10-15% за год

По оценке Евгения Межевикина (ГК «Пионер»), в сегменте сервисных апартаментов диапазон цен от комфорткласса до элитного составляет т 185 000 руб./кв. м до более чем 1 млн руб./кв. м в самом дорогом объекте. Например, бюджет покупки в апарт-отеле Ye’s Botanica - от 6,4 млн рублей до 16,4 млн рублей, в МФК «Ye’s Технопарк» - от 7,4 млн рублей до 23,6 млн рублей. А в проекте The

Работать всегда, работать везде

Если говорить о ярких трендах в сегменте сервисных апартаментов, то Эрик Валеев (IQ) обращает внимание на то, что в 2020 году развивались «гибриды» отелей и коворкингов, жилых комплексов с собственными общественными и деловыми пространствами (лайфворкинги). Гостиничные операторы Accor и Radisson Hotel Group этой осенью начали рекламировать услугу «офис в отеле». Например, при бронировании опции в объектах Accor гость может пользоваться гостиничным номером в качестве персонального офиса с 9 до 18 часов.

Эксперт отмечает, что гибкая инфраструктура комплексов с апартаментами позволяет комфортно и безопасно организовать рабочие места, переговорные с мощной мультимедийной составляющей, зоны отдыха и т.д. И в дальнейшем принцип организации доступных временных рабочих мест может стать главным для функционирования апартаментов, ориентированных на деловую аудиторию.

«По прогнозам международных аналитиков, через несколько лет объем «мобильной» рабочей силы в мире увеличится почти до 2 млрд человек и достигнет отметки в 40% от рынка труда. Крупные инвесторы четко отслеживают данную тенденцию и понимают, что такой продукт будет востребован», - заключает Валеев.

Все упомянутые проекты в продаже (декабрь 2020)


Проект Расположение ГК Цена за квартиру
Жилой квартал ВТБ Арена парк Москва, Северный округрайон Аэропортм. Динамо   от 22 929 337 руб.
СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округрайон Лефортовом. Авиамоторная 2 кв. 2023 г. от 7 638 480 руб.
Звезды Арбата Москва, Центральный округрайон Арбатм. Смоленская Сдан от 39 889 450 руб.
Match Point Москва, Западный округрайон Филевский паркм. Фили   от 10 856 000 руб.
ROZA ROSSA Residence Москва, Центральный округрайон Хамовниким. Парк культуры 3 кв. 2020 г. от 41 286 000 руб.
Fairmont Москва, Центральный округрайон Тверскойм. Маяковская 4 кв. 2020 г. --
The Book Москва, Центральный округрайон Арбатм. Арбатская Сдан от 21 855 400 руб.
Поклонная 9 Москва, Западный округрайон Дорогомиловом. Парк Победы 4 кв. 2021 г. от 26 072 136 руб.
The Residences at Mandarin Oriental Москва, Центральный округрайон Якиманка   --
Источник данных: База недвижимости IRN.RU

Читайте также
Избранное: 0
#